Dossier : Lobbyisme, le pouvoir obscur
Lobbying immobilier à Montréal
Une inquiétante proximité
J’ai été conseillère municipale dans l’arrondissement du Sud-Ouest de Montréal de 2009 à 2021. Traversée par le canal de Lachine, avec ses vestiges de secteur ouvrier, cette partie de la métropole a été transformée par de nouveaux immeubles. Ces transformations ne se sont cependant pas faites dans des circonstances idéales.
Elles ont marqué notamment des quartiers comme Saint-Henri, Pointe-Saint-Charles ou Griffintown. Le prochain à suivre la tendance sera certainement le secteur Bridge-Bonaventure, près du pont Victoria, où l’on projette de construire des milliers d’unités résidentielles.
Le développement immobilier y est un enjeu décisif : il s’agit d’une source de revenus majeure pour la ville qui contribue à la gentrification et au déplacement de populations, et les relations entre les promoteurs et les décideurs municipaux sont discutables.
Depuis vingt ans, un boom immobilier est en cours dans cet arrondissement. La population est passée de 69 860 personnes en 2006 à 84 553 en 2021. Il s’agit donc de 15 000 résident·es de plus en quinze ans, soit une hausse de 21 %, ce qui peut être qualifié de remarquable. Les derniers recensements témoignent d’une importante transformation : plus de propriétaires, de personnes diplômées, de revenus importants ; moins de familles monoparentales ou de ménages à faibles revenus. La tendance urbanistique est à la densité, privilégiant les copropriétés et les hauteurs. Les logements sont peu abordables et de taille souvent insuffisante pour des familles. Et le développement se fait sans l’ajout de services publics.
Les méfaits de la taxe foncière
Pendant ces douze années d’expérience, j’ai vu passer des centaines de projets immobiliers demandant à démolir ou à modifier la réglementation d’urbanisme (comme changer le zonage d’industriel à résidentiel). Or, il n’y a aucune obligation pour des décideurs municipaux de modifier la réglementation ou d’accepter une démolition. Par ailleurs, il se trouve que la principale source de financement des villes est la taxe foncière. Pour Montréal, elle représente 70 % et plus de l’ensemble des revenus. L’arrondissement bénéficie, pour sa part, des revenus de permis de construction, d’occupation du domaine public pendant les travaux, en plus de l’élargissement de son assiette fiscale. Ainsi, la dépendance des villes à la taxe foncière peut malheureusement influencer des choix dans le développement, dans le but de hausser la valeur foncière et les retombées fiscales.
Une ex-collègue conseillère m’a déjà dit considérer les promoteurs immobiliers comme des citoyens… corporatifs. Elle voulait représenter tout le monde. Or, d’après moi, ce ne sont pas tant des citoyens que des partenaires d’affaires. Ainsi, il m’est arrivé durant mon expérience municipale d’être mal à l’aise en ce qui concerne des relations directes entre des promoteurs et des décideur·euses.
Par exemple, j’ai entendu une personne insister sur des demandes de promoteurs qu’elle déclarait non réglées alors qu’au contraire, la majorité du conseil avait déjà été claire sur leur manque d’appui aux propositions de projets déposées. La personne se plaignait de recevoir des appels téléphoniques des requérants. Aussi, j’étais mal à l’aise de constater que des promoteurs peuvent être nommés par leur prénom ou que certains sont sollicités pour acheter des billets de cocktail pour une levée de fonds de parti politique. Cela me semble des marques de proximité inquiétantes.
Se défendre des promoteurs
J’ai alors voulu me renseigner auprès du conseiller à l’éthique de la ville, un avocat mis à disposition pour conseiller les élu·es sur toutes questions reliées aux responsabilités en matière d’éthique et de déontologie. Il m’a déclaré qu’actuellement, cette proximité n’est pas remise en question. Il ne s’agit, pour le promoteur, que d’être inscrit au registre du lobbying pour pouvoir communiquer avec un politicien.
Pourtant, la jeune formation politique que je représentais avait établi un cadre de gouvernance en 2011. Il s’agissait de « refuser tout cadeau et toute faveur susceptible d’appeler une contrepartie ou de créer une dette morale envers une personne intéressée ». Ce document n’a plus été utilisé après quelques années. Tout dernièrement, j’ai vu qu’on le faisait de nouveau circuler parmi les membres, dans une volonté annoncée de le mettre à jour, ce dont je me réjouis.
En effet, je souhaiterais plus de distance entre les décideur·euses municipaux·ales et les promoteurs immobiliers. Il serait possible de réduire l’utilisation du lobbyisme en augmentant la responsabilité de la ville de promouvoir sa propre vision du développement. Les projets immobiliers s’y inscriraient alors sans utiliser le dispositif de négociation que représentent les modifications réglementaires
